
Com a competição entre os bancos, em um cenário com
taxa básica de juros (a Selic) no menor nível histórico, os juros do crédito
imobiliário estão em queda. Entre os cinco maiores bancos, a taxa mínima varia
entre 7,30% ao ano a 7,99% ao ano. No último dia 8, após bancos privados, a Caixa
Econômica Federal anunciou redução de até 1 ponto percentual nas taxas de
juros para os financiamentos imobiliários com recursos do Sistema Brasileiro de
Poupança e Empréstimos (SBPE). A menor taxa passou de 8,5% ao ano para 7,5% ao
ano; e a maior de 9,75% ao ano para 9,5% ao ano. As novas taxas serão válidas a
partir desta segunda-feira (14). O professor da Fundação Getulio Vargas (FGV) e
especialista no mercado imobiliário Pedro Seixas afirma que os bancos
“despertaram” para o crédito imobiliário devido à demanda habitacional. “É uma
linha de crédito que cria uma relação de longo prazo com o cliente e tem
garantia real que é o próprio imóvel.
É um crédito muito interessante também
para os bancos e eles despertaram para essa modalidade e estão competindo mais
pelo mercado”, disse.Para Seixas, ainda há espaço para redução dos
juros, não somente por influência da redução da Selic, mas também por causa da
linha de crédito corrigida pela inflação, lançada pela Caixa Econômica Federal. A nova linha tem saldo corrigido pelo Índice
Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Nesse financiamento, a taxa
mínima é o IPCA mais 2,95% ao ano e a máxima, o IPCA mais 4,95% ao ano. Nas
outras modalidades, a correção é pela Taxa Referencial (TR). “Essa inovação tem
potencial de impacto muito grande na competitividade e, portanto, de redução
dos custos para as famílias”, disse Seixas. A Caixa lidera o mercado de financiamento
imobiliário, com 69% de participação.
Portabilidade
Para o professor da FGV, as reduções nas taxas de
juros estimulam a portabilidade do crédito imobiliário. “Os juros mais baixos
tendem a beneficiar a portabilidade de contratos antigos, com taxas
menos interessantes”, disse. Entretanto, antes de aderir à portabilidade, ele
aconselha a analisar os custos com cartório, a taxa do contrato original e o
tempo que ainda resta para quitar o empréstimo.
Taxas de juros
O banco Santander informou que iniciou a redução
das taxas do crédito imobiliário ainda em 2017. Em julho deste ano, foi feito o
terceiro corte, com taxa mínima chegando a 7,99% ao ano. No final de setembro, foi a vez dos demais
bancos. O Bradesco anunciou redução da taxa de juros mínima de sua linha de
crédito imobiliário de 8,20% ao ano mais TR para a partir de 7,30% ao ano mais
TR, com taxas válidas a partir deste mês. No Banco do Brasil, a taxa mínima foi
reduzida para 7,40% ao ano mais TR. No Itaú Unibanco, a taxa mínima foi
ajustada para 7,45% ao ano mais TR.
Apesar das reduções, nem sempre o cliente consegue
fazer o financiamento com a taxa mínima porque o banco avalia o perfil do
cliente, o histórico de relacionamento, o prazo do financiamento, entre outros
critérios, para definir a taxa. Além disso, os bancos oferecem as taxas mais
baixas para novos contratos ou para casos de portabilidade, que é a
transferência do contrato de um banco para outro, com condições mais benéficas
para o cliente. Especialistas orientam os clientes a observarem não
somente a taxa de juros, mas o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento, que
inclui além dos juros, outros custos como seguros e taxas administrativas.
Modalidades de crédito imobiliário
As principais modalidades de crédito no momento
atual têm recursos captados, principalmente, dos depósitos de poupança pelos
bancos e outras instituições financeiras integrantes do SBPE, composto pelo
Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e pelo Sistema Financeiro Imobiliário
(SFI).
O SFH é voltado para os financiamentos de imóveis
de menor valor e tem parte das unidades financiadas com recursos do Fundo de
Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Esse sistema é regulamentado pelo Governo
Federal, que estabelece condições como o valor máximo de avaliação do imóvel
igual a R$1,5 milhão e o custo efetivo máximo igual a 12% ao ano.
O SFI é destinado a imóveis mais caros, sem
cobertura do FGTS e sem regulamentação do governo. Além dessas modalidades e da nova linha com
correção pelo IPCA da Caixa, ainda há a modalidade Pró-Cotista do FGTS,
oferecida por alguns bancos. O Pró-Cotista é uma linha de financiamento que
utiliza os recursos do Programa Especial de Crédito Habitacional ao Cotista do
FGTS. O programa financia imóveis novos e usados e tem prazo de até 30 anos.
Para contratar um financiamento nesta linha, é preciso ter conta
ativa no FGTS e um mínimo de 36 contribuições. Caso a conta esteja inativa é
necessário ter saldo superior ou igual a 10% do valor do imóvel.